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  2018年7月9日,河南省住房和城乡建设厅发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》豫建房管[2018]29号文,将进一步规范全省商品房销售行为,维护房地产市场交易秩序,保护购房群众合法权益。《通知》中共列出了房地产开发企业16种违法违规的销售行为。

  其中,未取得商品房预售许可证或将不符合商品房销售条件的开发项目对外销售,以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房者收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用,一经发现,当地房地产主管部门可依法责令停止预售,撤销商品房预售许可,并移交城市管理综合执法部门按照有关规定处理。对存在多种违法违规行为且情节恶劣、拒不整改或逾期整改不到位的,列入严重违法失信企业名单,并抄送工商、国土资源、物价、金融等监管部门,实施联合惩戒。违法违规行为应由其他部门处理的,及时依法进行移交。

  鲁山县尧山大道与花园路交汇处的"鲁山之窗"售楼部和工地

  近日,本网接到群众反映,河南省鲁山县"鲁山之窗"商业房产项目1期在未取得《商品房预售许可证》的情况下违规预售。鲁山之窗项目1期以商业为主,兼顾住宅,商铺500余套,住宅240套,销售人员介绍:从2019年4月27日开始预售至今,商铺已排至近500号,住宅排至100多号,无论商铺住宅每个号收取1万元排号费,如此,鲁山之窗项目违规收取的排号费可达600余万元。在国家住建部和各省市住建部门严厉打击房产违规的当下,针对此事,本网赶赴河南省鲁山县进行了走访了解。

  省市县重点招商与建设项目

  "图纸房"已违规收取百万认筹金

  宣传资料显示:鲁山县"鲁山之窗"项目是省市县重点招商与建设项目,河南省百城提质示范型项目,该项目集城市文旅展示、文化创意、双创电商、生活购物、餐饮美食、休闲娱乐等功能于一体,总用地面积260余亩,总建筑面积50万平方米,投资20亿元,由鲁山县鲁山之窗置业有限公司开发,杭州合力创展投资有限公司投资建设。

  在位于鲁山县尧山大道与花园路交汇处的"鲁山之窗"售楼部,销售人员介绍:"我们鲁山之窗项目是以商业为主,兼顾住宅。商业涵盖步行街商铺、文化酒店、loft公寓。现在销售的是商铺和住宅,商铺就是沙盘上可看到的3层步行街,共500多套,面积从30-50m²不等,30m²左右的是主力户型,现在排号买的基本都是30m²户型一次买2间。

  住宅共4栋楼,17层的高层,1-2层是商铺,3-15层是住宅,两梯4户,共240套。户型是两边为3室2厅2卫127m²户型,中间106m²的也是3室2厅2卫的户型,最东侧有个大的户型154m²的4室,住宅现在排100多号了,排号过半了。

  

  问及总共500多套商铺现已排至近500号,可选房源已不多?销售人员解释到:我们收款时都告知购房者,选房时不按排号顺序,有可能会摇号选房,摇到哪个号,哪个号先选。或是排队选房,比如按当天到售楼部的先后顺序选房。我们商铺位置好销售紧俏,排号的人不少,有的一个人一下交5万排5个号的,也有打算一下买小半层的。

  商铺前三年是一个养铺期,我们有专业的托管运营公司,实行一个3年返租政策,按你总房款的18%。第一年5%第二年6%第三年7%,一次性返还给你抵房款。比如50万的商铺的话前三年就一次性返还给你9万块钱的租金,房款交41万就可以了。再减去现在做的交1万抵2万的活动,一套50万的商铺基本上40万就能买了,首付一半,20万就可以买了。

  "鲁山之窗"项目开具的3万元排号收据和协议书

  违规预售风险多

  律师提醒:购买需谨慎

  什么是认筹?认筹是指任何形式的"认筹""内部认筹""VIP排号"等行为,都是房地产开发商在没有取得"商品房预售许可证"之前的非法活动,是国家明令禁止的。

  认筹有哪些潜在风险?律师提醒,认筹背后有很多购房者意想不到的风险,大家一定要警惕。

  风险1:交了认筹金 却等不来开盘

  对于开发商而言,认筹一方面可以试探市场;另一方面可以短期融资。但是对于消费者而言,很多时候虽然交了认筹金,却迟迟等不来开盘。就算开发商退款,也是无息的,而且耽误了购买其他房源的时机。

  风险2:房价随时上涨 优惠成空

  因为开发商在开展认筹时没有取得预售证,所以他们只是告诉消费者一个虚拟房源价格。像鲁山之窗项目,销售顾问给出的始终是一个模糊价格。

  如果认筹情况超过开发商预期,他们就会以各种理由提价。虽然认筹会让消费者享受一定程度的优惠,但是后期开发商提价会让这个优惠无形中消失。

  风险3:协议藏猫腻 退款比较难

  为了吸引更多的人前来认筹,开发商一般会承诺,交纳的认筹金可无条件退还。但是在交认筹金时,开发商往往会与消费者签订认筹协议。消费者一定要认真看协议,开发商可能在协议上约定,购房者将来由于个人原因不再购房,那么认筹金就不会退还;或者协议将认筹金约定为"定金",如果购房者由于个人原因不再购房,同样不能退款。

  风险4:黑心开发商卷钱"跑路"

  房地产开发一般周期较长,周期越长风越险大。如果遇到开发商卷钱"跑路",认筹者将很难要回认筹金。

  

  最后,律师提醒大家,一旦出现上述风险,消费者维权将会十分麻烦。建议购房者在购房前向开发商索要查看相关资质,也可以登录房管部门网站查询。没有取得商品房预售证的房源请谨慎购买。

  2018年《河南省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售行为的通知》中明确规定,房地产开发企业不得有下列违法违规销售行为:未取得预售许可证或将不符合商品房销售条件的开发项目对外销售,以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用;以私下内部认筹、排号等方式蓄客。

  民众不禁称,河南这次整治房地产乱象不玩花拳绣腿,数十条措施"针针见血",但具体到地方市县,鲁山县似乎房地产违规预售已成"常态化",从国家部委到河南省厅的多项通知下,鲁山县房管局的监管职责又何在呢?

  "鲁山之窗"作为鲁山县当地政府的重点项目,其存在的意义应不仅仅是作为一种纯盈利性的商业开发,更应成为一个政府形象的"标杆"工程。然而,在其所有项目未完全运作的情况下,初期的营销销售方式就已出现种种问题让人质疑。针对此事,本网将继续关注。